Pierwsza wygrana Poszkodowanego. Uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 24 lipca 2019 roku, sygn. akt XV C 1047/18
We wpisie „DRUGI WYROK OOU GDAŃSK – WYROK SĄDU OKRĘGOWEGO W GDAŃSKU Z DNIA 24 LIPCA 2019 ROKU” informowałem o tym, że zapadł pierwszy korzystny dla Poszkodowanego wyrok w procesie sądowym dot. obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku.
Jak podawał portal Trójmiasto.pl sprawa dotyczyła nieruchomości położonej przy ul. Jaśminowy Stok (w strefie B).
Sąd Okręgowy w Gdańsku zasądził od pozwanego Portu Lotniczego Gdańsk sp. z o.o. w Gdańsku na rzecz powoda kwotę 70.091 zł (siedemdziesiąt tysięcy dziewięćdziesiąt jeden złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 06 marca 2018r. do dnia zapłaty.
Sąd sporządził już pisemne uzasadnienie ww. wyroku.
Z pisemnego uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd na podstawie opinii biegłego ustalił, iż w związku z ograniczeniami sposobu użytkowania ww. nieruchomości wynikającymi z uchwały nr 203/XVIII/ 16 Sejmiku Województwa Pomorskiego z dnia 29 lutego 2016 roku wprowadzającej obszar ograniczonego użytkowania zmniejszyła się wartość tejże nieruchomości z kwoty 740.000 zł do kwoty 672.000 zł, tj. o kwotę 68.000 zł.
Jak wskazuje Sąd w uzasadnieniu wyroku, biegła ustaliła, iż nieruchomość powoda położona jest w Gdańsku na terenie dzielnicy Kokoszki, w sąsiedztwie Obwodnicy Trójmiasta na zachód od niej. Nieruchomość położona jest w sąsiedztwie ogrodów działkowych oraz zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej. Na działce (…) znajduje się budynek jednorodzinny wolnostojący, biegła ustaliła stan nieruchomości w dacie wyceny, ustaliła również iż stan ten był taki sam w dniu wejścia w życie uchwały. Przedmiotowy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska określa teren, na którym położona jest działka (…) jako mieszkaniowy. Biegła przeprowadziła badanie średnich cen jednostkowych nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi zarówno w strefie OOU jak i na rynku lokalnym poza strefa i stwierdziła stabilność cen w analizowanym okresie. Biegła dokonała obliczeń spadku wartości nieruchomości powoda jako różnicy między wartością nieruchomości powoda dla hipotetycznego stanu tj. braku OOU odzwierciedlonego położeniem na rynku porównawczym, a wartością nieruchomości dla faktycznego jej stanu (położenie w trefie OOU). Wskazać należy, iż biegła nie opracowała samodzielnie wzoru stanowiącego podstawę obliczeń, lecz powołała się na zeszyt metodyczny Zrzeszenia Rzeczoznawców Majątkowych, który jest wewnętrznym standardem rzeczoznawców, a jego opracowanie poprzedzone zostało badaniami wpływu OOU na cenę nieruchomości przeprowadzonymi przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje i wiedzę.
Co bardzo ważne – Sąd Okręgowy w Gdańsku uznał, że przedmiotowa uchwała wprowadza ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości powoda wynikające z faktu, iż o obszarze strefy B nie powstaną szkoły, przedszkola, żłobki, szpitale, przychodnie. Niewątpliwie tego rodzaju okoliczność brana jest pod uwagę przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Szczególnie, iż na danym terenie znajduje się zabudowa mieszkaniowa, a w ostatnim czasie obserwowany był znaczy wzrost ilości nowo wybudowanych nieruchomości mieszkaniowych, co wiąże się ze zwiększonym zapotrzebowaniem na tego rodzaju usługi. Zgodnie z art. 129 ust. 2 POS właściciel może zadać odszkodowania za poniesiona szkodę, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości, w związku z o ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym ograniczeniem takim jest także sarno ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z tym pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu OOU, zwłaszcza ograniczeń zabudowy i przeznaczenia budynków do niektórych rodzajów działalności, lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, ze dochodzi do zawężenia granic własności i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej w OOU. Należy jedynie dodać, ze ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska stygmatyzuje rynek nieruchomości znajdujący się w granicach tego obszaru, jako dotknięty niedogodnościami związanymi z bliskością lotniska. W odbiorze potencjalnych nabywców akt prawa miejscowego ustanawiający OOU niweczy perspektywę zmniejszenia się oddziaływania czy nawet utrzymania immisji na dotychczasowym poziomie. Właściciel nieruchomości położonej w OOU jest bowiem zmuszony znosić poziom immisji dopuszczalnych na tym obszarze zgodnie z uchwala o jego ustanowieniu. Jest zatem w tym zakresie trwale ograniczony w swoich uprawnieniach właścicielskich. Ograniczenie to nie pozostaje zaś bez wpływu na wartość nieruchomości, co w niniejszej sprawie wynika z przeprowadzonego dowodu z opinii biegłego sądowego.
Treść uzasadnienia wyroku:
„Sygn. akt XV C 1047/18
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 lipca 2019 roku
Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny w składzie:
Przewodnicząca: SSR del. do SO Agnieszka Piotrowska
Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Lubańska
po rozpoznaniu w dniu 15 2019 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwa (…)
przeciwko Portowi Lotniczemu Gdańsk sp. z o.o. w Gdańsku
o zapłatę
I. zasądza od pozwanego Portu Lotniczego Gdańsk sp. z o.o. w Gdańsku
na rzecz powoda (…) kwotę 70.091 zł (siedemdziesiąt tysięcy dziewięćdziesiąt jeden złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 06 marca 2018r. do dnia zapłaty,
II. oddala powództwo w pozostałym zakresie,
III. ustala, że koszty procesu obciążają powoda w 30% a pozwanego w 70% pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.
Uzasadnienie
W pozwie z dnia 22 sierpnia 2018 roku (k. 3-7) powód (…) domagał się zasądzenia od pozwanego Portu Lotniczego Gdańsk Sp. z o. o. w Gdańsku kwoty 100.207,00 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 6 marca 2018 roku do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za zmniejszenie wartości należącej do strony powodowej nieruchomości położonej przy ul. (…) w Gdańsku w wyniku objęcia tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania wprowadzonym uchwala Sejmiku Województwa Pomorskiego nr 203/XVIII/ 16 z dnia 29 lutego 2016 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku. Jak również, powód domagał się zasadzenia od pozwanego na rzecz strony powodowej kwoty 2.091,00 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 6 marca 2018 roku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu poniesionego przez stronę powodowa kosztu pozyskania opinii rzeczoznawczej, która była niezbędna do określenia wysokości roszczenia z tytułu utarty wartości nieruchomości w związku z objęciem jej obszarem ograniczonego użytkowania, oraz zasadzenia od pozwanego na rzecz strony powodowej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz kwoty 17,00 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
W uzasadnieniu powód podał, iż jest właścicielem działki gruntu nr (…) o powierzchni 529 m2 wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 129,97 m2, położonym przy ul. (…) w Gdańsku, dla której Sad Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczysta nr (…). Wskazał, iż ww. nieruchomość położona jest w strefie ograniczonego użytkowania utworzonego uchwala Sejmiku Województwa Pomorskiego nr (…) 16 z dnia 29 lutego 2016 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku. Podniósł powód, iż wartość należącej do niego nieruchomości ulęgła zmniejszeniu na skutek ograniczeń w korzystaniu z niej, wprowadzonych ww. uchwala, w związku z czym powód zlecił niezależnemu rzeczoznawcy sporządzenie opinii w przedmiocie oszacowania spadku wartości tejże nieruchomości, który oszacował ów spadek wartości na kwotę 100.207,00 zł. Jako podstawę prawną dochodzonych roszczeń powód wskazał art. 129 ust. 2 w zw. z art. 136 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 roku (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.).
Uzasadniając roszczenie o odsetki, powód podał, że zgodnie z wezwaniem do zapłaty z dnia 22 lutego 2018 roku spełnienie świadczenia pieniężnego przez pozwanego powinno nastąpić w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty, które zostało pozwanemu doręczone dnia 26 lutego 2018 roku, w związku z czym roszczenie jest wymagalne od dnia 5 marca 2018 roku, a tym samym od następnego dnia, tj. 6 marca 2018 roku pozwany pozostawał w opóźnieniu. Ponadto, zgodnie z art. 361 k.c., powód doliczył do ogólnej wartości odszkodowania koszt uzyskania przez stronę powodowa opinii niezależnego rzeczoznawcy w kwocie 2.091,00 zł, której pozyskanie było niezbędne celem określenia wysokości roszczenia z tytułu utarty wartości nieruchomości w związku z objęciem jej obszarem ograniczonego użytkowania, albowiem strona powodowa nie posiadała w tym zakresie specjalistycznej wiedzy.
W odpowiedzi na pozew z dnia 26 października 2018 roku (k. 52- 75) pozwany Port Lotniczy Gdańsk Sp. z o.o. w Gdańsku wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasadzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. W uzasadnieniu pozwany zarzucił, iż powództwo w niniejszej sprawie wywiedzione zostało z nieprawdopodobnego i nieuzasadnionego przekonania, iż ponadnormatywny hałas na nieruchomość powoda spowodował utratę jej wartości, podczas gdy dopuszczalny poziom hałasu w środowisku pochodzący od operacji lotniczych na nieruchomości powoda nie zmienił się w związku z wejściem w życie uchwały i pozostaje na poziomie niższym niż wskazują powszechnie obowiązujące normy w tym zakresie. W związku z powyższym, zdaniem pozwanego, powództwo było nieuzasadnione co do zasady, jednakże, z ostrożności procesowej pozwany zakwestionował je również co do wysokości.
Podniósł pozwany, iż utworzenie strefy ograniczonego użytkowania jest legalnym działaniem władzy publicznej, a zatem kompensacja szkód spowodowanych takim działaniem musi wynikać ze szczególnej regulacji prawnej. W stanie faktycznym niniejszej sprawy znaczenie mają. art. 129 p.o.s. oraz ewentualnie art. 135 – 136 p.o.s. Wskazał, że uchwala Sejmiku Województwa Pomorskiego nr 203 /XVIII/ 16 z dnia 29 lute go 2016 roku ustaliła określone poziomy hałasu, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej w strefie poziomy te pozostają niezmienne w stosunku do sytuacji sprzed wprowadzenia tejże strefy. Tym samym, zdaniem pozwanego, spornym jest, czy doszło do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powoda.
Jak również, zarzucił pozwany, iż powód nie wskazał na żadne konkretne ograniczenie wynikające z ww. uchwały, które dotyczyłyby jego nieruchomości. Normy hałasu na nieruchomości powoda nie zostały podwyższone, jak tez nie są one naruszane. A zatem, nawet gdyby przyjąć, ze ograniczenie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości może wynikać z ustalonego w uchwale poziomu hałasu, uniemożliwiającego z dniem wejścia w życie uchwały kontynuacje korzystania z nieruchomości na dotychczasowe cele mieszkaniowe to w stanie faktycznym niniejszej sprawy argument ten nie może znaleźć zastosowania ze względu na wyznaczone w strefie dopuszczalne poziomy hałasu. Ponadto, uchwalony akt prawa miejscowego w żadnym stopniu nie wpłynął na dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości powoda.
W piśmie procesowym z dnia 13 listopada 2018 roku (k. 207-219) powód, odnosząc się do złożonej odpowiedzi na pozew, podniósł, iż pozwany swoje stanowisko formułuje w oparciu o błędne rozumienie przepisu art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska, utożsamiając powstanie roszczenia odszkodowawczego po stronie powodowej wyłącznie z zaistnieniem ograniczeń w korzystaniu przez stronę powodową z należącej do niej nieruchomości, podczas gdy właściwa wykładnia ww. przepisu wskazuje, ze szkoda po stronie powoda może mieć dwie różne genezy – pierwsza będącą ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości, druga będącą spadkiem wartości nieruchomości w związku z objęciem jej strefa ograniczonego użytkowania.
Wskazał, iż od dnia wejścia w życie ww. uchwały w strefie nie powstaną nowe szpitale, żłobki, przedszkola, szkoły czy domy opieki, co z kolei powoduje, ze mieszkańcy tych obszarów zmuszeni są i będą do poszukiwania i udawania się do takich placówek w odległych od ich miejsc zamieszkania rejonach, przy czym problem z tym związany zauważalny jest niemal natychmiast i będzie on gwałtowanie narastał, szczególnie ze przedmiotowa strefa objęła obszar dynamicznie rozwijającej się zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, będącej w zainteresowaniu głównie osób młodych, posiadających dzieci lub planujących w niedługim czasie powiększenie rodziny, choć nie bez znaczenia kwestia ta pozostaje dla osób w starszym wieku (dostępność szpitali i domów opieki). Powyższe okoliczności mają znaczenie dla możliwości korzystania z nieruchomości mieszkalnych, gdyż korzystanie z nich nie ogranicza się do określonego władztwa w tzw. czterech ścianach, lecz obejmuje ono dostępność do odpowiedniej infrastruktury towarzyszącej, ułatwiającej zamieszkiwanie oraz podnoszącej jego komfort. Jak również, nie pozostaje to bez wpływu na cenę rynkowa nieruchomości.
Podniósł powód, iż bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostaje to, jakie cele realizuje przedmiotowe lotnisko, skoro ustawodawca w żaden sposób nie warunkuje możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w zależności od tego, czy są to cele prywatne czy publiczne, a wręcz przeciwnie, ustawodawca zdaje sobie sprawę, że to przede wszystkim przedsiębiorstwa prowadzące masową i zakrojona na dużą skale działalność mogą istotnie wpływać na środowisko, zaś taki poziom prowadzonej działalności zgodnie z polskimi realiami rynkowymi i zasadami doświadczenia życiowego osiągają właśnie przedsiębiorstwa o charakterze publicznym (lotniska, kopalnie, oczyszczalnie ścieków, huty, fabryki itd.).
Zdaniem powoda, hałas generowany przez ruch lotniczy, nawet jeśli mieści się w granicach określonych rozporządzeniem Ministra Środowiska, może stanowić immisje zakłócającą korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, co z kolei może legitymować właścicieli nieruchomości dotkniętych taka immisją do wystąpienia z roszczeniami z art. 140 k.c. w zw. z art. 144 k.c. Natomiast utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania, niezależnie od tego, czy wprowadza obowiązek znoszenia podwyższonych norm poziomu hałasu, czy tez nie, wyłącza po stronie właścicieli nieruchomości dotkniętych hałasem lotniczym roszczenia z art. 140 k.c. w zw. z art. 144 k.c., co jest postacią zawężenia prawa własności i ograniczenia możliwości korzystania z tych nieruchomości przez właścicieli. W konsekwencji należy uznać, że także i właściciele nieruchomości położonych w strefie B OOU utworzonego dla portu lotniczego w Gdańsku posiadają legitymację czynną do wystąpienia przeciwko zarządcy portu lotniczego z roszczeniami, o których mowa w f przepisie art. 129 ust. 4 ustawy – Prawo ochrony środowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Od dnia 7 września 2011 roku powód (…) jest właścicielem działki gruntu nr (…) o powierzchni 529 m2 wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 129,97 m2, położonym przy ul. (…) w Gdańsku, oddanym do użytku w 2011 roku, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczysta nr (…).
Dowód: wydruk księgi wieczystej (…) – k. 11-15, kopia umowy sprzedaży z dnia 7.09.2011 r. – k. 16-18, zeznania powoda – k. 193-195
Ww. nieruchomość strony powodowej położona jest w obszarze ograniczonego użytkowania (w strefie B) utworzonym uchwala Sejmiku Województwa Pomorskiego nr 203/XVIII/ 16 z dnia 29 lutego 2016 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku.
Zgodnie z przepisem § 5 ww. uchwały, w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu i sposobu korzystania z terenów:
1. w strefie B:
a) zakazuje się przeznaczenia terenu pod budowę szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, żłobki, domy dziecka itp., jak tez tworzenia stref ochronnych ,,A” uzdrowiska;
b) zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka itp., z wyłączeniem w szczególności rozbudowy, odbudowy lub nadbudowy istniejących obiektów;
c) zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży”.
Okoliczności bezsporne, a także dowód: uchwala nr 203/ XVIII/ 16 – k. 114-126
Powód zlecił niezależnemu rzeczoznawcy sporządzenie opinii w przedmiocie oszacowania spadku wartości jego nieruchomości w zw. z ograniczeniami wprowadzonymi ww. uchwala , czego koszt wyniósł 2.019 zł.
Dowód: opinia – k. 1 9-33, kopia faktury k. 34
W dniu 22 lutego 2018 roku powód wystosował do pozwanego Portu Lotniczego Gdańsk Sp. z o.o. wezwanie do zapłaty odszkodowania, wezwanie zostało doręczone pozwanemu w dniu 26 lutego 2018 roku
Następnie, w związku z brakiem ustosunkowania się zarządcy lotniska do ww. wezwania do zapłaty, w dniu 7 czerwca 2018 roku powód wystosował kolejne pismo dotyczące ugodowego rozwiązania sprawy wraz z propozycja podjęcia rozmów negocjacyjnych, aczkolwiek bezskutecznie.
Dowód: kopia wezwania do zapłaty z dnia 22.02.2018r. wraz z dowodem nadania i odbioru – k. 37-40, kopia pisma z dnia 7.06.201 Br. – k. 41
Działka nr (…) zlokalizowana jest w mieszkalnej dzielnicy Gdańska w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Dojazd odbywa się drogą osiedlową utwardzoną, a ostatni odcinek drogą wewnętrzną działką nr 370/5 obszaru 172 m2. Na działce (…) znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący.
W związku z ograniczeniami sposobu użytkowania ww. nieruchomości wynikającymi z uchwały nr 203/XVIII/ 16 Sejmiku Województwa Pomorskiego z dnia 29 lutego 2016 roku wprowadzającej obszar ograniczonego użytkowania zmniejszyła się wartość tejże nieruchomości z kwoty 740.000 zł do kwoty 672.000 zł, tj. o kwotę 68.000 zł.
Dowód: pisemna opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości – k. 235-261, pisemna uzupełniająca opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości – k. 300- 313, ustna uzupełniająca opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości – k. 315-318, pisemna uzupełniająca opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości – k: 354-357
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez strony niniejszego postępowania, wskazane przy opisywaniu poszczególnych ustaleń faktycznych. Sąd ocenił wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 k.p.c.).
Sąd oparł się na zeznaniach powoda, jak również na treści opinii bieglej z zakresu szacowania nieruchomości Moniki Bronickiej, a także dokumentach załączonych do akt sprawy.
Na podstawie dokumentów poczyniono ustalenia szczegółowo opisane przy dokonywaniu poszczególnych ustaleń faktycznych. Dowody te nie budziły wątpliwości Sadu, co do ich wiarygodności, nie były tez kwestionowane przez żądną ze stron reprezentowanych przez profesjonalnych pełnomocników.
Zeznania powoda, które Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne ze zgromadzonymi dokumentami, stanowiły dowód uzupełniający i potwierdzający okoliczności ustalone na podstawie dokumentów.
Ponadto, Sąd dopuścił i przeprowadził dowód z opinii bieglej do spraw szacowania nieruchomości (…) na okoliczność, czy w związku z ograniczeniami sposobu użytkowania nieruchomości powoda położonej przy ulicy (…) w Gdańsku składającej się z działki gruntu nr (…), dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą (…) wynikającymi z uchwały nr 203/XVIII/ 16 Sejmiku Województwa Pomorskiego z dnia 29 lutego 2016 roku wprowadzającej obszar ograniczonego użytkowania zmniejszyła się wartość tejże nieruchomości, jeśli tak to o ile.
Sąd oparł swoje ustalenia na tejże opinii biegłego, uzupełnionej wobec zarzutów zgłoszonych przez strony postępowania opiniami uzupełniającymi (ustną i pisemnymi) w zakresie w jakim biegła oszacowała spadek wartości nieruchomości powoda wskutek ograniczeń sposobu użytkowania tej nieruchomości, wynikających z ww. uchwały nr 203/XVIII/ 16 Sejmiku Województwa Pomorskiego.
Opinie te Sąd uznał za całkowicie wiarygodne i przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem zostały sporządzone z wykorzystaniem profesjonalnej wiedzy i wieloletniego doświadczenia biegłego, jak również były one wnikliwe, szczegółowe i wszechstronne, a zatem zasługiwały na wiarę. Biegła w sposób rzeczowy, wnikliwy i wyczerpujący odniosła się do zarzutów stawianych przez strony , w szczególności stronę pozwaną, wyjaśniła sposób doboru nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej, zarówno na terenie objętym OOU jak i na obszarze nie objętym ta. strefa, wyjaśniał i uzasadniała przyjętą metodę.
Biegła ustaliła, iż nieruchomość powoda położona jest w Gdańsku na terenie dzielnicy Kokoszki, w sąsiedztwie Obwodnicy Trójmiasta na zachód od niej. Nieruchomość położona jest w sąsiedztwie ogrodów działkowych oraz zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej. Na działce (…) znajduje się budynek jednorodzinny wolnostojący, biegła ustaliła stan nieruchomości w dacie wyceny, ustaliła również iż stan ten był taki sam w dniu wejścia w życie uchwały. Przedmiotowy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska określa teren, na którym położona jest działka (…) jako mieszkaniowy. Biegła przeprowadziła badanie średnich cen jednostkowych nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi zarówno w strefie OOU jak i na rynku lokalnym poza strefa i stwierdziła stabilność cen w analizowanym okresie. Biegła dokonała obliczeń spadku wartości nieruchomości powoda jako różnicy między wartością nieruchomości powoda dla hipotetycznego stanu tj. braku OOU odzwierciedlonego położeniem na rynku porównawczym, a wartością nieruchomości dla faktycznego jej stanu (położenie w trefie OOU). Wskazać należy, iż biegła nie opracowała samodzielnie wzoru stanowiącego podstawę obliczeń, lecz powołała się na zeszyt metodyczny Zrzeszenia Rzeczoznawców Majątkowych, który jest wewnętrznym standardem rzeczoznawców, a jego opracowanie poprzedzone zostało badaniami wpływu OOU na cenę nieruchomości przeprowadzonymi przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje i wiedzę. Niewątpliwie to biegły dokonuje wyboru metody szacowania, metoda wybrana przez biegłą, jest metodą zgodną z przepisami prawa, standardami zawodowymi opracowanymi przez rzeczoznawców, została przez biegłą umotywowana, brak zatem podstaw do kwestionowania przyjętej przez biegłą metody obliczenia spadku wartości nieruchomości.
Biegła dokonała analizy rynku lokalnego i wytypowała transakcje podobne w stosunku do nieruchomości wycenianej zarówno ze strefy OOU jak i spoza strefy. Biegła szczegółowo wyjaśniła dobór transakcji przyjętych do porównania, wobec zarzutów strony pozwanej. Wskazać w tym miejscu należy, iż nieruchomością podobną jest taka która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegła typując nieruchomości podobne wybierała nieruchomości o podobnym położeniu, zabudowane budynkami jednorodzinnymi. Mylne jest oczekiwanie pozwanego, aby za nieruchomości podobne uznać tylko których cechy takie jak położenie, rodzaj zabudowy, przeznaczenie, technologia wykonania budynku, standard budynku, wielkość działki są tożsame. Takie rozumienie pojęcia nieruchomości podobnej jest sprzeczne z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z treścią którego podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Z treści tego przepisu wprost wynika, iż nieruchomości podobne różnią się od siebie pewnymi cechami, a różnice te koryguje się. Tym samym nieruchomości podobne nie musza mieć wszystkich cech takich samych, ale musza się nadawać do porównania. Biegła dokonała skorygowania cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej poprzez korygowanie ceny średniej z uwagi na cechy i nadaną ich wagę (strona 23 opinii). Tym samym zarzuty, iż nieruchomości przyjęte do porównania mają cechy różniące je od nieruchomości wycenianej były niezasadne. Słusznie również biegła wskazała, iż wiedzę o powierzchni użytkowej nieruchomości czerpała tylko i wyłącznie z treści aktów notarialnych.
Nie sposób opierać się w tym zakresie na ustaleniach co do powierzchni czynionych przez pozwanego w oparciu o fotografie nieruchomości, metoda taka z oczywistych względów nie jest wiarygodna i nie może podważać ustaleń biegłego opartych na treści aktów notarialnych. W świetle udzielonych przez biegłą wyczerpujących wyjaśnień Sąd nie miał wątpliwości co do rzetelności i fachowości opinii i oparł na niej swoje ustalenia, oddalając wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. W judykaturze uznaje się, ze Sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszych biegłych lub opinii instytutu, gdy zachodzi taka potrzeba, a wiec wtedy gdy przeprowadzona już opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona opinia nie pozwala sadowi zweryfikować zawartego w niej rozumowania co do trafności wniosków końcowych. Dlatego nie można przyjąć, ze sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych, czy tez opinii instytutu w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Wobec braku wątpliwości co rzetelności opinii Sąd oddalił również wniosek o zobowiązanie Prezydenta Miasta Gdańska do udostępnienia danych z rejestru cen i wartości nieruchomości oraz wniosek o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu w trybie art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O zastosowaniu art. 157 u.g.n. czyli potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu szacunkowego decyduje każdorazowo sąd rozpoznający sprawę, potrzeba takiej weryfikacji zachodzi gdy powstaną uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Niewątpliwie strona pozwana takie wątpliwości miała, jednakże w ocenie Sądu, co już wyżej zostało uzasadnione, wątpliwości te na skutek ustosunkowania się przez biegłą do zarzutów, zarówno na piśmie jak i ustnie, zostały rozwiane, brak zatem było podstaw do zastosowania art. 157 u.g.n.
W pozwie powód, na podstawie art. 129 ust. 2 w zw. z art. 136 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 roku, domagał się zasadzenia od pozwanego kwoty 100.207,00 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 6 marca 2018 roku do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za zmniejszenie wartości należącej do strony powodowej nieruchomości położonej przy ul. Jaśminowy Stok 50 w Gdańsku w wyniku objęcia tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania wprowadzonym uchwałą Sejmiku Województwa Pomorskiego nr 203/XVIII/16 z dnia 29 lutego 2016 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku.
Ponadto, zgodnie z art. 361 k.c., powód doliczył do ogólnej wartości odszkodowania koszt uzyskania przez stronę powodową opinii niezależnego rzeczoznawcy w kwocie 2.091,00 zł, której pozyskanie było niezbędne celem określenia wysokości roszczenia z tytułu utarty wartości nieruchomości w związku z objęciem jej obszarem ograniczonego użytkowania, albowiem strona powodowa nie posiadała w tym zakresie specjalistycznej wiedzy.
Pozwany natomiast kwestionował powództwo zarówno co do zasady jak i wysokości.
Powództwo było uzasadnione.
Zgodnie z art. 129 ust. 2 w zw. z art. 136 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska z dnia 27.04.2001 r. (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z pózn. zm.), w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesiona szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.
Stosownie zaś do treści art. 136 ust. 2 ww. ustawy, obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.
Bezsporna w sprawie była legitymacja czynna i bierna stron postępowania oraz zachowanie przez powoda terminu zawitego do wystąpienia z roszczeniem opartym na art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska.
Spornym w sprawie było czy na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania wystąpiła szkoda w postaci spadku wartości nieruchomości powoda.
Zgodnie z uchwala Sejmiku Województwa Pomorskiego nr 203/XVIII/ 16 z dnia 29 lutego 2016 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku nieruchomość strony powodowej znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania.
Jednocześnie, zgodnie z przepisem § 5 powyższej uchwały ,,w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu i sposobu korzystania z terenów
1. w strefie B:
a) zakazuje się przeznaczenia terenu pod budowę szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, żłobki, domy dziecka itp., jak tez tworzenia stref ochronnych ,,A” uzdrowiska;
b) zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka itp., z wyłączeniem w szczególności rozbudowy, odbudowy lub nadbudowy istniejących obiektów;
c) zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży”.
Wbrew twierdzeniom pozwanego przedmiotowa uchwala wprowadza ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości powoda wynikające z faktu, iż o obszarze strefy B nie powstaną szkoły, przedszkola, żłobki, szpitale, przychodnie. Niewątpliwie tego rodzaju okoliczność brana jest pod uwagę przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Szczególnie, iż na danym terenie znajduje się zabudowa mieszkaniowa, a w ostatnim czasie obserwowany był znaczy wzrost ilości nowo wybudowanych nieruchomości mieszkaniowych, co wiąże się ze zwiększonym zapotrzebowaniem na tego rodzaju usługi. Zgodnie z art. 129 ust. 2 POS właściciel może zadać odszkodowania za poniesiona szkodę, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości, w związku z o ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym ograniczeniem takim jest także sarno ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z tym pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu OOU, zwłaszcza ograniczeń zabudowy i przeznaczenia budynków do niektórych rodzajów działalności, lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, ze dochodzi do zawężenia granic własności i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej w OOU. Należy jedynie dodać, ze ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska stygmatyzuje rynek nieruchomości znajdujący się w granicach tego obszaru, jako dotknięty niedogodnościami związanymi z bliskością lotniska. W odbiorze potencjalnych nabywców akt prawa mejscowego ustanawiający OOU niweczy perspektywę zmniejszenia się oddziaływania czy nawet utrzymania immisji na dotychczasowym poziomie. Właściciel nieruchomości położonej w OOU jest bowiem zmuszony znosić poziom immisji dopuszczalnych na tym obszarze zgodnie z uchwala o jego ustanowieniu. Jest zatem w tym zakresie trwale ograniczony w swoich uprawnieniach właścicielskich. Ograniczenie to nie pozostaje zaś bez wpływu na wartość nieruchomości, co w niniejszej sprawie wynika z przeprowadzonego dowodu z opinii biegłego sądowego.
Zatem, niewątpliwie, w związku z ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości powoda wynikającymi z wprowadzenia OOU nastąpił spadek wartości nieruchomości powoda, który został ustalony przez powołanego biegłego sądowego na kwotę 68.000 zł.
W konsekwencji, w ocenie Sądu, roszczenie powoda było zasadne i należało je uwzględnić w wymiarze ustalonym przez biegłego, tj. co do kwoty 68.000 zł.
Jak również, stosownie do treści Sąd uznał za zasadne roszczenie o zwrot kosztu uzyskania przez stronę powodową opinii niezależnego rzeczoznawcy w kwocie 2.091,00 zł, której pozyskanie było niezbędne celem określenia wysokości roszczenia z tytułu utraty wartości nieruchomości w związku z objęciem jej obszarem ograniczonego użytkowania, z uwagi na brak fachowej wiedzy w tym zakresie po stronie powoda. Tym samym poniesienie tego kosztu przez powoda pozostawało w adekwatnym związku przyczynowym z działaniami pozwanego oraz wprowadzeniem OOU.
Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie ww. przepisów, w punkcie I sentencji wyroku zasądził od pozwanego Portu Lotniczego Gdańsk sp. z o.o. w Gdańsku na rzecz powoda kwotę 70.091 zł, stanowiącą sumę spadku wartości ww. nieruchomości (68.000 zł) oraz kosztu uzyskania opinii rzeczoznawcy (2.091 zł).
O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 455 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
Powód zadął odsetek ustawowych od dnia 6 marca 2018 roku, albowiem wezwał pozwanego do zapłaty pismem z dnia 22 lutego 2018 roku, doręczonym w dniu 26 lutego 2018 roku, co powinno było nastąpić w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty, w związku z czym wymagalność roszczeń ma miejsce od dnia 05 marca 2018 r. Tym samym od następnego dnia, tj. 06 marca 2018 r. pozwany pozostawał w opóźnieniu względem strony powodowej.
Zgodnie z art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może zadąć odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Wobec powyższego, Sąd zasądził odsetki na rzecz powódki, zgodnie z żądaniem pozwu
Jednocześnie, wobec faktu, iż powód nie udowodnił swojego roszczenia w większym niż ww. rozmiarze, Sąd w punkcie II sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałym zakresie.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie III sentencji wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. dokonując ich stosunkowego rozliczenia. Powód wygrał sprawę w 70°/o, zaś pozwany w 30°/o, zatem Sad rozdzielił koszty pomiędzy stronami w takiej właśnie proporcji, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.„
Brak komentarzy